Baux commerciaux : Pas d’indemnité d’éviction sans immatriculation dans les lieux loués pour l’activité exercée
Pour bénéficier du droit au renouvellement ou du droit au paiement d’une indemnité d’éviction, le locataire doit justifier d’une immatriculation au registre du commerce et des sociétés pour chacun de ses établissements et pour l’activité réellement exercée dans les lieux loués.
Une immatriculation du locataire au registre du Commerce pour chacun de ses établissements
L’arrêt rendu le 22 septembre 2016 illustre une fois de plus la sévérité dont la Cour de Cassation fait preuve quant à la condition d’immatriculation du locataire au registre du commerce et des sociétés pour bénéficier du renouvellement de son bail commercial ou d’une indemnité d’éviction.
Les faits étaient simples : En réponse à une demande de renouvellement du bail commercial formulée par le locataire, le bailleur avait signifié un refus de renouvellement avec offre d’une indemnité d’éviction ; l’acquéreur de l’immeuble avait – après avoir délivré une sommation visant la clause résolutoire – assigné le locataire en acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement en résiliation du bail et, en tout état de cause, en déchéance du droit à une indemnité d’éviction compte tenu du défaut d’immatriculation du locataire au registre du commerce et des sociétés pour l’activité réellement exercée dans les lieux.
La Cour d’Appel avait rejeté la demande du bailleur en déchéance du droit à une indemnité d’éviction : après avoir rappelé que, pour bénéficier du droit au renouvellement du bail ou au paiement de l’indemnité d’éviction, la condition d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés du preneur devait s’apprécier à la date de la demande de renouvellement du bail et avoir constaté que le locataire avait toujours été immatriculé au registre du commerce et des sociétés pour les activités de vente d’objets d’art, bois sculptés, miniatures et ivoires, d’importation et d’exportation d’objets de luxe, elle avait jugé que si l’activité figurant à l’extrait Kbis aurait dû être modifiée à la suite du changement d’activité exercée par le locataire, pour autant l’absence de modification de l’immatriculation au registre du commerce et des sociétés ne pouvait constituer un manquement suffisamment grave justifiant la déchéance du droit au paiement de l’indemnité d’éviction.
Mais aussi une immatriculation pour l’activité réelle exercée dans les lieux loués
L’arrêt est cassé au visa des articles L. 145-1- I, L. 145-8 et L. 147-17- I du code de commerce aux motifs que d’une part, la dénégation du droit au statut des baux commerciaux en raison du défaut d’immatriculation n’a pas à être précédée d’une mise en demeure et d’autre part, que le locataire était immatriculé au registre du commerce et des sociétés au titre d’une activité différente de celle réellement exercée dans les lieux loués.
La règle est donc claire : non seulement le locataire doit être immatriculé pour chacun des fonds de commerce principal et secondaire qu’il exploite, mais il doit être également immatriculé pour l’activité réellement exercée dans ledit établissement.
L’activité réellement exercée dans les lieux loués doit être strictement celle mentionnée au Kbis.
A défaut, la sanction est impitoyable : le locataire perd tout droit au renouvellement de son bail ou au paiement d’une indemnité d’éviction.
Sur le plan contractuel, il doit aussi y avoir une adéquation entre l’activité autorisée par la clause de destination du bail et celle réellement exercée.
Cour de cassation 3è civ. 22 septembre 2016 n° 15-18.456
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