Calculez votre indemnité d’éviction

Le principe de l’indemnité d’éviction

La loi prévoit que le bailleur qui entend mettre fin au bail doit verser une indemnité d’éviction à son locataire (article L.145-14) qui ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir perçue (article L. 145-28).

Les modalités de fixation de l’indemnité d’éviction du bail commercial

Cette indemnité sera fixée par le Tribunal de Grande Instance du lieu de situation du local après expertise judiciaire.
En règle générale, l’indemnité d’éviction est calculée en fonction des usages de la profession et varie selon que le commerçant peut se réinstaller sans subir une perte de clientèle (indemnité de déplacement) ou non (indemnité de remplacement).
Dans les cas où le loyer contractuel en vigueur est inférieur à la valeur locative, il est indispensable de déterminer la valeur du droit au bail des locaux évincés qui, en fonction du coefficient de situation du fonds, peut être supérieure à la valeur du fonds de commerce.
Dans cette hypothèse, c’est la valeur du droit au bail qui constitue l’indemnité principale d’éviction.
Ceci étant, la valeur du droit au bail est inexistante pour les locaux à usage exclusif de bureaux, les locaux assimilés comme tels par la jurisprudence, les locaux monovalents ainsi que pour tous les commerce dont la fixation du loyer aurait échappé à la règle du plafonnement à raison de la modification notable intervenue lors du bail expiré de l’un des éléments mentionnés au 1° à 4° de l’article L. 145-33 du code de commerce.
Il en est de même des fonds de commerce dont la durée contractuelle du bail expiré était supérieure à 9 années ou lorsque par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail expiré a excédé 12 années.
En sus de l’indemnité principale, il y a lieu de déterminer également les indemnités accessoires telles que l’indemnité de remploi, le trouble commercial, les frais de déménagement et de licenciement, les pertes sur stocks et les frais de réinstallation.